房屋租赁关系是社会生活中较普通的法律关系之一。无论是住房租赁还是经营用房租赁，可能都存在对租赁标的物的装饰装修。在出租人同意，且符合法律、法规等规定的范围内，承租人可依照合同约定、租房用途以及自己的喜好进行装饰装修。但在租赁合同双方产生纠纷诉诸法律时，很有可能同时涉及装饰装修物的归属以及赔偿问题，特别是经营用房租赁中，装饰装修费用数额较大，更应当注意其中的风险。
装饰装修一般分为两类：
一、未形成附合的装饰装修；
二、已形成附合的装饰装修。附合是添附的一种，主要指不同所有人的两个或者两个以上的无相互结合而不能分离，若分离将毁损该物或者分离花费巨大的事实状态。对房屋的装饰装修一般都是动产与不动产之间的附合。若租赁合同无效、被解除或合同已完全履行，则该部分装饰装修物归属该如何划分，丧失所有权的一方是否可以请求赔偿或补偿都是值得注意的问题。
针对租赁房屋装饰装修问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同１纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称《解释》）有相关规定，总结有以下几点：
一、若承租人未经出租人同意装饰装修或扩建而为之，该行为构成侵权。所有装饰装修费用均由承租人自行承担，不得请求赔偿或补偿，并且出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿损失。
二、承租人经出租人同意装饰装修的：
（一）若装饰装修未形成附合，该部分动产本身就由承租人所有。出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，由承租人负责拆除，由此造成房屋毁损的，由承租人恢复原状。
（二）若装饰装修物已形成附合：若租赁合同被认定为无效，则出租人同意利用的折价归属于出租人；不同意利用的，由双方按导致合同无效的过错分担现值损失。若租赁合同解除，则视导致合同解除的具体原因分别处理：
1.若出租人违约，则承租人有权请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
2.若承租人违约，承租人不得请求赔偿上述费用，但若出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿；
3.若双方均有违约行为，则由各自过错比例承担责任；
4.若双方均无过错，则由双方按照公平原则分担。
上述内容中涉及到的两个概念值得注意，即“现值损失”和“残值损失”。前者是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。这部分价值一般要进行审计鉴定确定。后者是指合同解除时，装饰装修的剩余价值。在计算装饰装修残值时采用“就低原则”，即将未摊销费用与现值进行比较，法院通常支持较低的数值作为残值。而未摊销费用则是用已投入的装饰装修费用按照租赁期间来确定每年或每月的摊销费用，以此来计算剩余租赁期间的未摊销费用。 根据以上简要分析可以看出，即使是房屋租赁中很小的装饰装修部分都可以延展出如此多问题。因出租人收回房屋时即使取得装饰装修物的所有权也不必然获利，承租人也未必遭受损失，并且若计算现存价值，则也会投入更大的成本进行审计鉴定。因此律师提醒，在租赁合同中最好将出租人是否同意装饰装修、装饰装修归属、损失赔偿等细节予以明确；承租人在进行装饰装修时也要注意租赁期限以及对应的装饰装修价值，防止投入的浪费。
（G3商讯）
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